Vi kender det ikke rigtig her i Skandinavien det forretningskoncept, som amerikanske UMH Properties Inc. kører efter. Det minder nok mest om det, vi kender som almene boligforeninger, og så alligevel ikke. Kort fortalt har UMH Properties Inc. i 54 år opkøbt store grundstykker og opsat huse, der kommer færdige fra fabrikker. De beholder jorden, som husene står på, og enten sælger eller lejer husene ud.
Ved seneste opgørelse ejede og drev UMH Properties Inc. 127 boligområder i ti amerikanske stater, og de har opsat mere end 24.000 huse.
- Det er vigtigt at understrege, at det er rigtig gode huse, de sætter op. Det sparer også på forbrugsudgifterne, da boligerne er energieffektive. UMH Properties går ikke på kompromis med kvaliteten, bare fordi husene er bygget på en fabrik og kørt ind på byggepladsen, forklarer Olutayo Osunkunle, der er en af porteføljeforvalterne i Nordea Global Social Empowerment Fund.
Boligerne er af høj standard, og de lever fuldt ud op til gældende lovgivning. Det er netop de parametre, der er det smarte ved forretningskonceptet, fordi på den måde kan de holde byggeomkostningerne langt nede.
- Det kommer folk til gode, som normalt ikke har en høj nok indkomst til at enten leje eller købe hus, siger Olutayo Osunkunle videre.
Fakta: Indtægt versus boligudgift
De amerikanere, der tjener 50.000 dollar om året, bruger 34% af deres indkomst på bolig, hvis de bor i lejebolig, og 24% hvis de bor i egen bolig. De amerikanere, der tjener mindre end 20.000 dollar om året, bruger næsten halvdelen af deres indtægt på lejeboliger (helt præcis 48% af indtægten), og hvis de ejer, er tallet 38%.
Kilde: Olutayo Osunkunle, porteføljeforvalter i Nordea Global Social Empowerment Fund
Blevet meget dyrt at købe hus i USA
Ligesom her i Europa er huspriserne steget meget i USA. I gennemsnit koster det 349.000 dollar for en amerikansk familie at købe hus. Det er der mange, der ikke har råd til, da gennemsnitsindkomsten i USA er på 44.000 dollar (40% af befolkningen har en indkomst på under 50.000 dollar).
Det er her, UMH Properties Inc. kommer ind i billedet, fordi deres huse koster i gennemsnit 78.500 dollars. En af årsagerne til, at de kan sælge deres huse til under en fjerdedel er, at man som køber ikke skal købe grunden. Den bliver UMH ved med at eje, og man betaler så et lille beløb for at leje den. I det samlede regnskab for huset er det stadig langt billigere for en familie at leje grunden i forhold til at de skulle købe den.
- Vi synes, at det er en virksomhed, der passer godt ind i vores investeringskoncept. Med vores fond vil vi gerne være med til at gøre noget godt for de mange, og ikke kun for de få. Her er vi med til at hjælpe amerikanere med lavere indkomster ind på boligmarkedet, siger porteføljeforvalter Olutayo Osunkunle.
Et vækstmarked
Teamet bag Nordea Global Social Empowerment Fund tror på, at der er vækstpotentiale i UMH Properties Inc. og ser det som en af de hurtigst voksende områder i den amerikanske ejendomssektor på grund af stærke efterspørgselsdrivere. Samtidig viser beregninger, at der mangler i omegnen af tre millioner boliger i USA, og mange har i stigende grad ikke råd til deres egen bolig. Dette driver vækst ind i segmentet for billige boliger, der UMH er i.
- Vi mener, at aktien i øjeblikket er lavt prissat i forhold til vækstpotentialet. Der er plads til, at UMH kan opsætte mange flere huse, og deres udviklingspipeline er stærk. UMH og andre virksomheder i deres sektor er attraktive for os at investere i, fordi sektoren er en af de mest robuste inden for ejendomssektoren. Antallet af lejere er altid meget stabil gennem den økonomiske cyklus, fordi de huse, de tilbyder, er de billigste muligheder for mange, forklarer Olutayo Osunkunle.
Vil gerne lære
Det er et par år siden, at Nordea Asset Managements team begyndte at interessere sig for UMH Properties Inc. Da det - efter amerikanske forhold - ikke er så stort et firma, var der ikke så mange analytikere og brokere, der fulgte firmaet. Derfor var det svært at finde de såkaldte ESG-oplysninger. ESG er engelsk for environmental, social og governance, eller på dansk miljømæssige, sociale og ledelsesmæssige forhold i virksomheden. ESG-vurderingen af en virksomhed har stor indflydelse på, om Nordea Asset Managements fonde vil investere i en given virksomhed. Så derfor begyndte teamet at undersøge ESG-forholdene selv.
- Meget typisk har jeg talt med ledelsen en del gange det seneste års tid. De er virkelig interesserede i at høre om ESG og selskabets ledelse er godt klar over, at det er vigtigt at holde styr på sin ESG-vurdering. De ønsker at drive deres forretning korrekt og bæredygtigt, men også fordi de ved, at dette er et område, der kan påvirke virksomhedens vækstpotentiale positivt, da de kan få adgang til billigere finansieringsomkostninger fra socialt ansvarlige investorer, hvilket igen kan påvirke aktiekursen positivt, siger Olutayo Osunkunle, porteføljeforvalter i Nordea Global Social Empowerment Fund.
Omtale af lande, selskaber og/eller fonde i denne artikel skal ikke anses som en købsanbefaling fra Nordea Invest. Tal altid med din investeringsrådgiver, før du investerer.
Omtale af lande, selskaber, emner og/eller fonde i denne artikel skal ikke anses som en købsanbefaling fra Nordea Invest, og oplysningerne i artiklen kan ikke erstatte professionel og personlig rådgivning. Artiklen er udelukkende til inspiration, og er ikke et udtryk for hvad vores fonde investere i, medmindre andet er angivet. Tal altid med din investeringsrådgiver, før du investerer. Nordea Invest Magasinets skribenter tilstræber, at oplysningerne i denne artikel er korrekt og retvisende, men påtager sig ikke ansvar for, at de er nøjagtige og fyldestgørende. Nordea Invest påtager sig desuden intet ansvar for eventuelle beslutninger eller økonomiske dispositioner, der foretages på baggrund af oplysninger i denne artikel. Oplysningerne er gældende på udgivelsesdatoen og kan ændres. Redaktionen kan kontaktes på [email protected]
